IFI = ISF limité à l'immobilier? pas si simple

L’impôt sur la fortune immobilière reprend dans les grandes lignes les règles applicables lors de l’ISF… mais dans les grandes lignes seulement. En effet, il y a quelques subtilités et points de vigilance.

Ainsi :

  • Le fait générateur de l’IFI est le fait, pour une personne physique, de détenir, au 1er janvier N, un actif net taxable supérieur au seuil de taxation, à savoir 1 300 000 €.
  • Les biens sont taxables selon leur valeur vénale et peuvent bénéficier d’abattement (ex : 30% pour la résidence principale, même si le bien est détenu dans une société civile transparente).
  • Rappel : l’application « Patrim Usagers » permet aux personnes physiques d’obtenir, par voie électronique, et dans les cas prévus par la loi, des informations sur les transactions immobilières pour leur permettre de déterminer la valeur vénale de leurs biens immobiliers.
    La valeur à déclarer correspond la valeur vénale de l’immeuble occupé par le locataire c’est-à-dire la valeur pour laquelle l’immeuble pourrait être cédé occupé par le locataire.
  • Nouveauté : La valeur de rachat des contrats d’assurance-vie et les contrats de capitalisations détenus par le contribuable entrent dans l’assiette taxable au prorata des encours (valeur de rachat au 1er janvier) représentatifs d’actifs immobiliers (SCPI etc..). Sont visés les actifs en Unités de compte, les fonds en Euro sont donc exclus.
Assiette globale Mode de détention
Les immeubles (bâtis ou non) non affectés à une activité opérationnelle
  • détenus en direct,
  • détenus via une société patrimoniale (gestion de son propre patrimoine immobilier) ou opérationnelle à proportion de la valeur des biens immobiliers non affectés à une exploitation opérationnelle,
  • détenus via un contrat d’assurance-vie rachetable au prorata de la fraction représentative des actifs immobiliers.

 

Quelques points de vigilance :

Biens professionnels : Ils sont exonérés de l’assiette de l’IFI tant qu’ils sont affectés à l’activité professionnelle. Il conviendra d’être particulièrement vigilant sur ce point.

Locations meublées exonérées si cumulativement :

  • L’activité de location est exercée à titre professionnel,
  • les recettes brutes de la location meublée représentent plus de 23 K€,
  • cela représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer.

Biens acquis en tontine : imposables pour chaque tontinier, proportionnellement aux sommes investies.

Démembrements :

  • Cession à titre onéreux dans laquelle le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et l’acquéreur n’est pas l’une des personnes visées à l’article 751 du Code général des impôts : héritier présomptif de l’usufruitier ou descendant de ce dernier, donataire, légataire ou personne interposée (père, mère ou époux des parties et descendants du donataire)
  • Biens détenus dans le cadre d’une transmission : Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier (application du barème CGI. art. 669), sur la valeur de leurs droits, est prévue dans le cas d’un usufruit légal. Pour l’usufruit conventionnel (donation au dernier vivant, testament), la valeur du bien reste taxable à 100% entre les mains de l’usufruitier.

Dettes (acquisition, travaux) : Seules sont déductibles, à proportion de la fraction imposable, les dettes :

  • contractées par le redevable ou un membre de son foyer fiscal,
  • existantes au 1er janvier de l’année d’imposition,
  • et afférentes aux biens imposables,

Le principe étant que la dette peut être prise en compte « si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. »

Cas particulier des prêts in fine contractés pour l’acquisition d’un bien immobilier imposable, le capital restant ne peut pas être porté au passif pour son montant total : cette dette est réduite progressivement tous les ans d’un amortissement fictif. Un mécanisme d’amortissement forfaitaire d’1/20ème est appliqué pour les prêts in fine ne prévoyant aucun terme pour le remboursement du capital.

De façon générale, pour toutes les dettes visant à l’acquisition d’un bien via une SCI à laquelle nous aurons cédé les biens il conviendra de justifier que le prêt n’a pas été contracté dans un but principalement fiscal.

De façon générale, pour les dettes souscrites entre membres d’une famille ou auprès d’une SCI familiale, il faudra justifier que le prêt n’a pas été contracté dans un but principalement fiscal et le caractère normal des conditions du prêt: respect des échéances, effectivité des remboursements, etc. .

Lorsque la valeur vénale des actifs immobiliers imposables est supérieure à 5 millions d’€, la prise en compte des dettes qui représentent plus de 60 % de la valeur imposable est minorée :

  • la fraction de l’endettement inférieur à 60 % de la valeur imposable est déductible en totalité,
  • la fraction de l’endettement supérieur à 60 % de la valeur imposable n’est déductible que pour la moitié de sa valeur

Autres points :

Suppression de la réduction d’ISF-PME (réduction ISF de 50% limite de 45K€)

Maintien de la réduction d’ISF pour dons : Transposée à l’IFI (75% du versement à des organismes d’intérêt général, dans le limite de 50 000€.)

Règlement de l’IFI : en totalité au mois de septembre de chaque année. Il n’y aura en effet pas d’acomptes ou de mensualisation possible.

Modalité de déclaration :  Quel que soit son montant, le patrimoine imposable à l’IFI sera déclaré sur le CERFA n°2025 à déposer en même temps que celle de l’impôt sur le revenu.

Plafonnement de l’IFI : Maintenu à 75%.

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